民政系物管0431班  王冬梅

调查时间：2005年8月1日

调查地点：石家庄市石门小区

调查所在地地址：石家庄市裕华区槐中路

调查对象：居安物业管理中心行政部部长

    众多信息显示，物业管理条例正逐步完善，整体的物业水平处于进步状态。以后无论对业主也好，对物业公司也好，都将呈现一个双赢的局面，但我认为石家庄达到这样的状态尚需一个过程。本地的物业管理部门和公司，从盈利角度来讲，大部分都在亏损，现在要求服务达到一个档次，达到统一，还需前进中不断摸索。不仅仅在石家庄，甚至在物业管理起步较早的深圳，北京，物业管理最大的问题也是社会化、市场化、专业化程度不够，但整体是在前进中不断完善。

   现以石门小区为例作一下具体分析。

   据悉，石门小区是国家安居工程，也是石家庄居住小区的样板工程，是石家庄市委、市政府为解决市区中低收入家庭住房困难而组织建设的安居工程示范小区。小区占地389亩，区建有6个居住组团，54栋住宅楼，177个单元，2469户，居民人数约7500人。小区公建配套设施齐全，学校，幼儿园、活动中心内设施均严格按照规划建设，老人在老年人活动中去聚会，孩子们在儿童游乐场找到自己的最爱，文化设施、公园等配套设施改善了局部环境，提供了康体健身休闲的场所，提高了生活质量，体现了“以人为本”的思想。

   邻里中心以居住人群为中心，其特色之一是全部设施紧密围绕，人们在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成一套巨大的家庭住宅延伸体系。

   中央、省、市有关领导对该小区的优美环境给予高度的肯定，江泽民书记、贾庆林主席曾亲临小区指导规划，中央政治局常委李长春曾亲自察社区建设，中组部部长贺国强曾指导社区党建工作，顾秀莲副委员长曾到小区指导再就业，团中央书记处书记赵勇也曾亲临小区，并提出宝贵意见。由此可见，作为朝阳行业的物业管理得到中央、小、市领导的充分肯定。

  石门小区每平方米仅收0.3元物业费，而各项服务非常到位，该小区物业处张先生认为，根据市民的生活水平，政府指导价定在0.15~0.80元之间，非常合理。政府制定法规时充分考虑到中低收入居民的承受能力，再次体现了我们国家“以人为本”的精神。一直以来，居安物业管理中心“以人为本”的企业理念，精心打造每一个楼盘，以人性化的开发理念，注意每个细节，不论是小区的景观，道路还是建筑，每个细节的反复考虑，都是为业主们营造舒适和愉悦的居住环境。

   但是，相对来说，石门小区也存在许多不足之处。

  1、保安方面存在诸多缺陷。门口只有两个保安人员，车辆进出不进行登记，也不实行打卡制度，这样，不利于维护良好的社区秩序，易出现丢车的现象，同时给物业公司带来不必要的纠纷。我觉得应配备楼宇对讲，红外线安全监控系统，建立专业保安队伍，24小时值守巡视，实施小区封闭式管理。

   2、绿化方面有待加强。绿化最直接了就是为我们带来生态效益，还可以造氧、杀菌、吸附有害物质，吸收和消除噪音，保持水土；绿化还可以带来生命效益，净化空气，成为高质量休闲场所的必备条件。我建设，该小区委托专业公司对区内花木品种进行绿化管理。摆放一些盆栽，种植一些造型树，那种美感可以给人放松的感觉。

  3、景观规划。景观设计应利用本身地形要素再挖掘自然资源，将众多景观小品融合在一起。

  4、缺乏专业的物业管理人员。只有发挥专业人员的先锋模范作用，具有相关的专业知识，端正自己的就业思想，才能将物业推向更广阔的市场，将自己的才干发挥地淋漓尽致，扩大工作发展空间，而作到这样，更需要具备充分的专业知识，毕竟这是一个知识经济的时代。当然，机遇也很重要，这就要求我们具有敏锐的洞察力、分析能力。

  5、应建立消防责任制，消防设施设备配置合理，定期巡视检修，保持完好应用状态。

  6、创新成就城市价值。

  物业公司必须以客户为中心，以市场为导向，以当地的消费档次为切入点，户型、价位、面积等都要适应当地的消费水平，更方便居民的居住。

   上档次的物业公司往往以质量求生存，以诚信谋发展。物业公司是业主的大当家，为业主创造安全、舒适和谐的居住环境，在业主满意的同时，还能够做到自身的保值，最终达到双方受益的效果。物业公司应着重在设施设备维护修养护、公共秩序维护、保洁服务等方面改进自己。

    物业公司应坚持“全心全意为人民服务”的宗旨，尽量满足业主的需求，用恰当的方式与业主沟通，保证业主使用的安全与满意。倘若出现业主拒交物业管理费的情况，物业公司不能动辄就以停水、停电来要挟业主交纳物业管理费，如果欠费半年以上，要诚心劝服，说服无用就运用法律武器解决。

   物业公司不但要省自身的完善，而且需要法律法规的进一步完善，还要有政府的鼓励与支持，政府起的是宏观控制作用，本土的，外地的甚到外国的一些物业通过引资来到石家庄，政府主要给大家提供一个平和、宽松的投资环境，令开发企业充分施展自己的才能。同时，也规范一些不到位的地方，起到保证监督的作用，促进物业公司的发展。

   物业公司应的自己的品牌。品牌是传播事业构筑的财富平台，好的品牌可以带来无形的财富，但最大意义在于它是良好企业形象的缩影，是优质产品的证明，是时尚的凝聚，是身份的标志，是企业的无形财富，品牌会给物业带来附加值，这种附加值甚至超过产品本身人价值。消费对住宅品牌也有一个认知并逐渐信任和偏爱的过程，在房地产市场日益规范化的今天，实施品牌战略是企业可持续发展的出路之一。达到一个品牌的保鲜，这是任何一家企业、任何一个企业家追求的最高境界。当然，品牌的创立不是一蹴而就的，它意味着企业形象，项目产品、服务系统的一体化。我个人感觉，做品牌还是要从细节做起，把好的方面发扬光大，树立良好的口碑和美誉度，在工程质量、质量管理、售后服务和物业管理等方面下功夫，从一点一滴做起。在激烈的市场竞争中，谁树立了品牌，谁就掌握了未来市场竞争的主动权。

   石家庄相对于其他省会城市来讲更年轻，其发展历程比较短。换言之，其潜在的发展空间还比较大。加上不断涌进的外来人口，市场是很可观的。

  从20世纪90年代后期起，中国的物业管理开始进入市场化运作阶段，快则二三十年，慢则可能四五十年，市场才能逐步发育成熟。发展趋势：（1）传统的和非市场化的房屋管理式将逐步纳入市场的物业管理轨道，市场的规则和运作逐步成熟。（2）物业管理企业和业主委员会运作逐步正常，相互间在平等互利的基础上通过招投标方式建立合作关系，从而将会出现一批名牌的物业管理企业，优秀的业委会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准逐步从“安全、整洁、文明、方便”向“舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升。（3）物业管理逐步实现规模化经营，物业管理企业从以中、小型为主向以大、中型为主转换，出现一批物业管理服务企业集团。物业管理收费与服务项目逐步完善配套。政府强化对物业管理市场和招投标活动的指导和监督，物业管理和社会建设的关系逐步理顺。

   事物从量变到质变需要一个过程，同理，物业管理进入市场也并非一步到位，也并非都是一帆风顺的，它将面临许多因难与阻力，比如：

  1、观念不到位。（1）首先是物业管理企业内部员工观念不到位，位置颠倒，摆不正与专业主的关系是雇员与被雇员、“主人”与“仆人”聘用与被聘用的关系。普遍还是计划经济传统管理那一套。因此，缺乏对业主的全面服务的观念和对企业的危机感、责任感紧迫性。（业主观念不到位）。（3）业主委员会观念不到。一方面，不了解自己的职责；另一方面，缺乏管理能力。

2、人员素质较低，缺乏处理非常事件的经验和能力。

   针对各种情况，我认为，要规范物业管理的操作机制，对业委会要加强引导教育，使他们真正理解物业管理的真正含义，哪些是自己的合法权益，需要保护，哪些是应配合物业公司做好的工作。完善规范法规网络，慎重搞好“双向选择”，达到矛盾统一。分清物业管理主体核心，唤醒业主自治意识，规范业主行为。

  总之，从开发商来说，物业管理是一种服务，是一种软件开发的长期行为，和业的价值除了土地区位之外，就物业管理。因而，搞好物业的前期管理至关重要。从物业管理企业来说，物业管理不是过去单纯的维修管理，而是一种文化，一种精神文明，一种舒适、文明安全的环境。

   我认为，随着石家庄市城市空间多中心化扩张，物业管理事业将成为炙手可热的行业，也深信，发达的交通脉落和日益完善的周边配套，紧邻的大体量商业街，必将使石门小区升值潜力上升至一种极致。成为物业界中的璀璨新星。